老话说的好，以人为本，人口是一切社会经济活动的基础，人口的流动会引发区域的兴衰变化、产业更迭以及进入新的经济周期。

谈到经济发展周期时，首先会映入脑海的大概就是著名经济学家、诺贝奖获得者刘易斯曾经提出的“人口流动模型”理论，该理论还有另一个为人所熟知的名字——“刘易斯拐点”！

所谓“刘易斯拐点”，是指宏观经济发展会经历的两个阶段：

1、以中国经济发展阶段为例

第一个阶段，劳动力充足，供给端过剩，现代工业在“廉价劳动力”的刺激下迅速发展，也就是我们常说的“人口红利”时期；

第二个阶段，剩余劳动力逐渐被现代工业吸纳完毕，劳动力进入短缺阶段，工资水平不断提高，“人口红利”消失，第一阶段与第二阶段的交点被称为“刘易斯拐点”。

2、以人为本

中国近几十年的经济发展奇迹，就是建立在“人口红利”的基础上的，通过廉价劳动力承接了欧美发达国家制造业的转移，一举拿下“世界工厂”的称谓，同时也跃升为“全球第二大经济体”。

但是当我们一面在享受经济发展的胜利果实的同时，也在担忧日益严重的“人口问题”——“刘易斯拐点”的到来，预计到2023年中国劳动力人口将出现断崖式下降，每年减少数量在1000万以上，相当于一个特大城市的人口数量。

然而成熟的经济体都会进入经济发展的第二阶段，也会面临“人口老龄化”、“劳动力短缺”这样的人口问题，比如说隔壁的日本，还没放开移民政策，就已经比我们早一步为“老龄化”与“少子化”付出了沉重的代价。

3、人口老龄化

归根结底，成事在“人”！缺少“人口”这一核心资源，经济的发展将会是“巧妇难为无米之炊”；同样，没有“人口”的基本面做支撑，房地产行业也将如“无源之水、立见其涸”。

因为人口带来的居住需求正是房地产发展的基本需求，从长远来看，人口走势与房价走势如出一辙，就拿杭州来说，人口增加，住房需求增多，房价随之水涨船高。

4、以杭州人口走势和房价走势为例

那为什么人们会大规模、不约而同的流动呢？这背后有两个经济逻辑。

第一个逻辑是在人口自由流动的情况下，会逐渐自发达成人均经济份额的平衡，意思就是人随产业走。比如说你本来是一个送外卖的，在4线老家城市一个月挣3000元，但如果你去深圳送外卖，可以拿到1万元一个月的报酬，反正干的工作一样，你很可能就愿意去深圳奋斗几年攒点钱了。

这个道理不光外卖小哥一个这么想，各行各业的人看到了不同区域竟然同工不同酬，而且有高达几倍的差距，自然都愿意涌入一线城市了。

第二个逻辑是工业、服务业发展存在集聚效应，当你从事的产业明显在某个地区更发达的时候，你就很可能会自动搬过去。由工业化带动的城市化，是农村人口向城市迁徙，而服务业在一二线城市集聚，也会带来其他城市向一二线城市迁徙。

对个人来说，这种流动也有很多看不见的好处，比如你可以接触到更多同行精英，获得更多职业发展上的机会。因为一个发展更快的市场一年中出现的机遇，可能比闭塞的小城市十年出现的还多。

以上所有理论同样也适用于处在“刘易斯拐点”第一阶段的柬埔寨。

柬埔寨国家不大，但新增人口众多，是全球人口增长率最高的国家，平均每个家庭都有5个小孩。据统计，柬埔寨2018年的人口约为1625万人，人口平均年龄为27岁，其中30岁以下的年轻人占总人口的70%，整个国家的人口结构呈现非常完美的“正金字塔形”，人口年轻化程度较高，劳动力充足，“人口红利”自然成为柬埔寨经济发展的重要的支柱。

1、柬埔寨人口结构

随着柬埔寨加快城市化进程，每年都有16.2%的人离开农村去城市学习和工作，有3.1%的人不再从事农业，转行从事第二产业，这也意味着在城市中需要提供更多的房屋来满足居住需求。

柬埔寨这个国家重点大学院校，基本都建在了首都金边。全国各地的学生上大学多会选择来到金边，并会选择先在这里就业。就像我们中国的年轻人都热衷于涌向北上广深，并在那里就业定居一样。

2、柬埔寨排名前5大学都在金边

此外，很多年轻人面临结婚生子，对于有些家庭人员较多的来说，原有的房屋已经满足不了居住需求了，因此这无疑是城市购房的一个潜在市场。

同时，人口年轻化也在潜移默化的改变着柬埔寨人的传统居住观念。以往柬埔寨当地人更愿意选择住在排屋，而随着人民对生活品质的提高，很多年轻人更愿意选择居住配套设施齐全，装修精致现代化的公寓。

除此之外在柬埔寨首都金边，外国人比例也很高。金边作为柬埔寨面向世界开放的大窗口，路边随处可见外国人的人影，平均每10个人里就有1个以上是外国人。这些外国人里有很多是来自日本、韩国、越南以及欧美国家，也有来自最近几年涌入的中国人。

3、金边街头的外国人

可以说，柬埔寨其他地区的人和外国人每年都在源源不断地涌向首都金边，为这座都城的发展带来源源不绝的新动力。

另外柬埔寨也在享受来自“基建狂魔”的政策优势，中国很多大型央企去柬埔寨合作修路、建桥、建发电站等基础建设。中国政策的牵头，也带动了大量中国企业和人员过去柬埔寨投资，表现力最强的“生力大军”就是房地产。

中国人之所以会选择投资房价远低于中国的柬埔寨，是因为柬埔寨房地产房租收益率高得让他们发现捡到了“金子”。要知道在中国，房地产平均租金收益率只有2%点多，而柬埔寨的平均租金收益率为6.92%，是中国的3倍多！

如果要从人口角度判断房地产长期走势，值得长远投资的，主要就是类似金边这种有人口净流入的城市。总的来说海外投资置业，跟着“人气”走准没错，有“人气”，自然就有了“钱气”，有“人气”，也才会有实打实的消费力。