这些高净值人群在做全球资产配置时，既强调资产配置的国际化属性，规避人民币贬值的风险，又强调实现资产地升值与变现能力，以及配置海外身份与移民等需求。因此，投资海外房产首先应该明确自己的需求，自住和投资，一定要分清楚。这是海外资产配置必须坚持的一个原则。不能盲目进入。比如柬埔寨，只是听说有机会，而且又是东南亚发展迅速的国家，所以考虑在这里养老。这就是典型的目的不清晰，投资和自主需求混在一起，依旧带着自己国内的投资模式去找投资机会。

柬埔寨有没有机会，当然有，而且潜力很大。但是适不适合自住？有路认为自住还是优先考虑日本和希腊，理由如下：想要作为自住投资的话，一定首选一个环境好，医疗条件好，基建也好的城市，东京和大阪这些条件都非常一流。如果看重旅游环境，可以是雅典，也可以是马尼拉等。这些城市气候宜人，自然资源相当丰富，是考虑自住的首选。

然而问题出现了，在国外买房前，你要确定自住与投资的属性，哪个占比更大？未来去住的可能性有多大？去柬埔寨养老好不好？就它的实际来说，不好。这个城市，投资是大好机会，养老还不够适合。金边的整体条件还不完善，公交系统运营了好多年，亟待完善，而且没有快速轨道。基建设施缺乏，很多正在建设中，有待发展。所以从这一点来看，去这里养老，目前的体验可能不如其他城市好。

柬埔寨的金边，这里的城市基础设施和医疗条件，还达不到退休养老的标准。所以以这个理由去那边投资的，都是没有正确认识到金边真正的投资价值，一味的坚持自我。金边这个城市，在现代化发展路上的滞后，同时也是投资机会所在。正如15年前的深圳与20年前的北京一样，在发展前期都是大致相同的水平。柬埔寨这个国家，人均年GDP仅有1200美元左右，甚至都不足一个普通中产阶级在双十一的消费水平。但我们看不到的可能是，这个国家，正以每年7%左右的GDP增速高速发展，像极了三十年前的中国。当中国还“穷”的时候，那些买房的人，如今过起了什么样的生活？当初两千块钱每平方米的买房子，如今涨到了5000万一套。穷，有时候是一个优势，意味着这是一个后发展国家，满地都是机会。而柬埔寨，就是这个国家。

金边在2017年下半年之后，成为中国房产投资者的热土。GDP和中国部分县级市差不多，强行注入大量资本，投资基建，投资房产。土地涨价，房产涨价，再加上美元的增值，投资金边的投资者，基本都是赢家，投资柬埔寨其实是投中国的国运。东南亚的投资黑马非金边莫属，除了外资的进入、一带一路的带动等外部原因，金边的国家发展经济的决心和行动力达到史上最高。柬埔寨从19世纪80年代开始至今只有一位国家领导人，就是首相洪森。去年年大选，洪森再次当选首相。政局稳定，对华友好。而柬埔寨在洪森的有效治理下，2017年GDP总量达到了220亿美元，比去年增长了22亿美元。GDP增长速度达到了6.9％，排名世界第6。金边常住人口300万，其中常住的外国人有30万人，到2018年底，金边市区完工且可供使用的公寓数量大约在2.5到2.8万套，严重供不应求。伴随外国人不断融入这个地方，加上房屋租售长期处于供不应求的状态，2019年的租金更加令人期待!房价低、租金高，住宅市场供不应求，经济增长快，有区别于周边国家的产业优势，同时又拥有庞大的年轻人群体，柬埔寨未来的房价前景可期。

1）柬埔寨是全球第三大美元资产国，日常和大宗消费都以美元结算。除了美国本土之外，全世界能够使用美元的地方其实是屈指可数的，尤其是亚洲国家来看。

2）柬埔寨特有的美元资产属性，让每一套柬埔寨房产，都具备了硬通货、避风险的投资优选。

3）柬埔寨首都金边的租金回报率仅次于美国达拉斯、日本大阪、名古屋，位列全球第四、东南亚第一，平均值高达6.9%！

而也正是因为看到这些潜力，柬埔寨市场才会有持续多的用户在这里“淘金”，新兴市场，总是会伴随着国内投资者的更多误解与忽视，但是对于后发潜力的发掘，却始终带给我们信心。